Immobilie verschenken? Dieser Fehler kann dich Tausende Euro kosten

Du möchtest deine Immobilie an die nächste Generation weitergeben? Dann aufgepasst: Ein scheinbar harmloser Fehler bei der Übertragung kann dazu führen, dass das Finanzamt plötzlich einen großen Teil deiner Werbungskosten streicht. Was viele nicht wissen: Wer Immobilienanteile verschenkt, aber die Finanzierung behält, riskiert böse Überraschungen bei der Steuererklärung. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt, wie teuer dieser Fehler werden kann – und wie du ihn vermeidest.

Der klassische Fall: Wenn die Immobilien-Nachfolge schiefgeht

Stell dir vor: Ein Vater besitzt eine vermietete Immobilie mit entsprechenden Darlehensverbindlichkeiten. Jährlich zahlt er 60.000 Euro Zinsen, die er als Werbungskosten von seinen Mieteinnahmen absetzt. Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge beschließt er, 40 Prozent der Immobilie an sein Kind zu verschenken. Soweit eine ganz normale Nachfolgeplanung.

In der nächsten Steuererklärung macht er alles scheinbar richtig: Er gibt nur noch 60 Prozent der Mieteinnahmen an, denn die anderen 40 Prozent gehören ja jetzt dem Kind. Auch bei der Abschreibung setzt er nur noch 60 Prozent an. Doch bei den Finanzierungskosten trägt er weiterhin die vollen 60.000 Euro ein – schließlich zahlt er diese ja auch komplett selbst weiter.

Die böse Überraschung vom Finanzamt

Genau hier beginnt das Problem. Das Finanzamt prüft die Steuererklärung und stutzt: Weniger Mieteinnahmen, aber die gleichen Zinsen? Das erkennen wir nicht an. Der Steuerbescheid kommt – und plötzlich werden statt 60.000 Euro nur noch 36.000 Euro Zinsen (also 60 Prozent) als Werbungskosten berücksichtigt.

Der Vater ist natürlich alles andere als begeistert und legt Einspruch ein. Doch das Finanzamt bleibt hart. Die Sache geht weiter zum Finanzgericht – wieder ohne Erfolg. Schließlich landet der Fall beim Bundesfinanzhof, dem obersten deutschen Finanzgericht. Und auch dieses entscheidet am 3. Dezember 2024: Die Zinsen sind tatsächlich nur noch anteilig absetzbar.

Warum das Finanzamt recht bekommt

Die Begründung des Bundesfinanzhofs klingt auf den ersten Blick logisch: Der Werbungskostenabzug ist immer abhängig von den Einnahmen, die man damit erzielt. Wenn ursprünglich mit den vollen Kosten auch die vollen Einnahmen erzielt werden sollten, aber jetzt nur noch anteilige Einnahmen fließen, können auch nur noch anteilige Kosten geltend gemacht werden.

Mit anderen Worten: Wer keine Einnahmen mehr aus einem Vermögensgegenstand erzielt, kann auch die damit verbundenen Kosten nicht mehr absetzen. Im konkreten Fall hat der Vater 40 Prozent der Immobilie verschenkt, erzielt also nur noch 60 Prozent der Mieteinnahmen – folglich kann er auch nur noch 60 Prozent der Zinsen absetzen.

Was bedeutet das konkret für dich?

Wenn du eine Nachfolgeplanung im Immobilienbereich durchführst, musst du extrem aufpassen, dass Vermögensgegenstände und Darlehensverbindlichkeiten "gleichläufig" übertragen werden. Das bedeutet:

• Verschenkst du 40 Prozent der Immobilie, solltest du auch 40 Prozent des Darlehens übertragen
• Behältst du die komplette Finanzierung, kannst du auch nur noch anteilig Zinsen absetzen
• Die Einkünfteerzielungsabsicht muss stets in der richtigen Höhe vorliegen

Aber Vorsicht: Die Darlehensübertragung hat Tücken

Jetzt denkst du vielleicht: "Okay, dann übertrage ich einfach auch das Darlehen anteilig mit." Doch auch hier lauern Fallstricke. Wenn das Kind das Darlehen (mit)übernimmt, zahlt es zwar keinen klassischen Kaufpreis, aber etwas Ähnliches – nämlich die Schulden. Das Finanzamt könnte dies als entgeltlichen Vorgang werten, was folgende Konsequenzen haben kann:

• Veräußerungsgewinn beim Übertragenden: Wenn die 10-Jahres-Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, kann Einkommensteuer anfallen
• Grunderwerbsteuer: Bei nicht verwandten Personen oder wenn keine Befreiung greift, kann die Darlehensübernahme grunderwerbsteuerpflichtig sein
• Schenkungsteuerliche Folgen: Die Bewertung der Schenkung ändert sich möglicherweise

Das solltest du bei der Immobilien-Nachfolge beachten

Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Nachfolgeplanung ist komplexer, als viele denken. Hier die wichtigsten Punkte:

Prüfe immer:

• Liegt weiterhin eine Einkünfteerzielungsabsicht vor – und in welcher Höhe?
• Können Ausgaben, insbesondere Zinsen, noch in voller Höhe abgezogen werden?
• Müssen Darlehensverbindlichkeiten anteilig mitübertragen werden?
• Welche steuerlichen Konsequenzen hat eine Darlehensübernahme?
• Gibt es Alternativen zur direkten Übertragung?

Typische Fehler vermeiden:

• Nie nur die Immobilie ohne Berücksichtigung der Finanzierung übertragen
• Nicht davon ausgehen, dass weiterhin alle Kosten absetzbar sind
• Die 10-Jahres-Frist bei möglichen Veräußerungsgewinnen nicht vergessen
• Grunderwerbsteuerliche Folgen bei der Darlehensübernahme einkalkulieren

Fazit: Lass dich unbedingt beraten

Das Urteil des Bundesfinanzhofs macht deutlich: Bei der Immobilien-Nachfolge gibt es keine einfachen Lösungen. Was auf den ersten Blick wie eine unkomplizierte Schenkung aussieht, kann schnell zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen. Im beschriebenen Fall verlor der Vater den Abzug von 24.000 Euro Zinsen – bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent entspricht das einem Steuernachteil von über 10.000 Euro jährlich.

Der wichtigste Takeaway: Wenn du planst, Immobilienanteile zu verschenken oder die Nachfolge zu regeln, solltest du dich unbedingt von einem spezialisierten Steuerberater beraten lassen. Jeder Fall ist individuell, und es gibt keine Patentlösung. Nur durch eine sorgfältige Planung kannst du sicherstellen, dass die Übertragung steueroptimal erfolgt und du nicht unnötig Geld verschenkst – ans Finanzamt.

Beobachte bei deiner eigenen Situation genau: Stimmen Einnahmen und Werbungskosten noch überein? Hast du bereits Immobilienanteile übertragen, aber die Finanzierung behalten? Dann könnte es sich lohnen, deine bisherigen Steuerbescheide noch einmal zu überprüfen und gegebenenfalls proaktiv die Gestaltung anzupassen, bevor das Finanzamt aufmerksam wird.